新城区，拔地而起的高楼大厦，宽敞明亮、高端大气；旧城区，久经岁月的老旧楼房，墙面斑驳、线网密布。这是不少城市面临的发展现实，海南也不例外。
随着城镇化不断推进，城市形成老城与新城并存的格局。新城区在不断拓展，老城区的肌体在逐渐老化。老城区的软硬件难以保障人民对美好生活的需求，以老旧小区改造促城市更新迫在眉睫。
年全国两会上，城镇老旧小区改造提升工作被列入*府工作报告。当年，我省通过10个市县的城镇老旧小区改造试点工作，逐步摸索改造经验并进行推广。年3月11日，我省出台《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），明确了城镇老旧小区的认定范围、改造内容以及资金来源等。今年，全省有个城镇老旧小区要进行改造，涉及栋楼、户居民。
盘活城镇老旧小区等存量建筑，为物业资产的增值保值提供保障，推动城市更新成为城市发展的新增长点。我省以老旧小区改造为抓手，能否引领城市建设管理提升一个台阶？
位于海口市新华南路的一老旧小区（改造后）。位于海口市新华南路的一老旧小区（改造前）。海南日报记者李天平摄
01
痛点？难点？
楼房年龄老、公共配套设施老、居住环境差，居民意见大，怎么办
家住海口市龙华区新华公寓2楼的*刘清，家里的主卧室一角常年摆放着两个塑料盆。“只要天气下雨，或者是到了傍晚小区用水高峰期，我家这房顶就时不时渗漏滴水，这两个塑料盆就是放着接水用的。”
新华公寓物业主任蒙亚明说，新华公寓建于年，楼房年龄已经有24年，很多配套设施已经老化破旧，公寓楼顶的隔离层、排污管网、发电机等基础设施已经老化，一些住户家中时常出现房屋渗水、污水倒灌等问题。加上当年小区建设没有预留停车位，导致现在业主停车只能挤占小区绿化和公共活动空间。
由于建成年代早，规划车位不足，很多老旧小区停车难问题一直备受诟病。
海口市民林铭的父母居住在新华南路一单位小区。该小区地处闹市区，旁边就是商业广场、人民公园等，人流量、车流量很大，小区的停车位也很紧张。“找车位很难，尤其是周末时间回去看下父母，转几圈都找不到停车位。”林铭无奈地摇头。
不但小轿车难找停车位，电动自行车如何充电也是老旧小区的普遍难题。
在万宁市，位于市*府办公大楼两侧的生活小区，建于20世纪90年代，由于年代久远，小区的路面早已凹凸不平，小区内没有设置专用的充电区域，不少居民把电动自行车停放在楼下，直接从楼上伸下插座板来充电。
此次出台的《指导意见》规定，城镇老旧小区是指城市、县城（城关镇）、农林场场部建成于年以前、失养失修失管、建（构）筑物破损老化、市*设施不完善、社会服务设施不健全、环境脏乱差、公共设施落后影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。对于个别市*设施不完善、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿非常强烈的建成于年以后的住宅小区，也可纳入改造范围。
年，经各市县摸排统计，全省于年前建成的城镇老旧小区有个，涉及17.36万套房、栋楼，总建筑面积万平方米。
省住建厅城市建设处处长林亚芒介绍，经过调研发现，我省老旧小区主要存在以下问题：一是基础设施管网破旧，包括给排水管网、电网、光纤网等，要么缺失，要么老化非常严重；二是公共服务缺失，如养老、抚幼、物业、娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等，尤其是很多老旧小区居民老龄化程度较高，生活不便；三是多数老旧小区没有物业公司管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等。
“大多数的城镇老旧小区已经落后于时代发展的潮流，有的基础设施老化，如水、电、路等，破损严重，安全隐患突出，有的建筑外墙与屋顶开裂、渗漏问题突出，有的缺乏公共服务配套设施，功能不全，生活不方便，有的物业管理不规范，私搭乱建，环境脏乱差，小区居民改造诉求强烈。”省住建厅副厅长陈孝京说，老旧小区的问题是小区居民生活的痛点，也是城市建设管理的难点。
老旧小区改造，将提升居民生活幸福感。海南日报记者李天平摄
02
是拆？是改？
老旧城区有机更新和协调发展，是道治理大考题
要破解这些问题，对于老旧小区，是拆，还是改？
“有些可以拆，但有些可以改。拆迁成本太高，同时造成资源浪费。此外，城市的发展需要不同历史年代的风貌建筑，为了保护街区风貌、历史文物等，对老旧小区不能简单地一拆了之。”陈孝京认为，对既有建筑实施综合改造，既避免了大拆大建，也促进了老旧城区有机更新和协调发展，创造新的经济增长点。
老旧小区改造，与民生福祉相连相系，更与城市发展相得益彰。年我省确定在10个市县共41个小区、栋住宅楼、建筑面积44万平方米、涉及户居民的老旧小区作为试点开展改造工作，目前有7个项目在建设，其中有3个小区改造已完工。其他小区已基本完成改造设计方案、改造实施方案制定等前期工作，因今年初新冠肺炎疫情影响了工期，将在3月至4月底陆续复工建设。
“从去年的试点工作来看，老旧小区改造遇到的问题不少。”林亚芒说，改造内容需要兼顾业主需求、资金来源等因素，有的小区的业主对改造的需求不一，意见难以统一。
老旧小区改造与其说是一项民生工程，不如说是一道社会基层治理考题。
以广受