作者:候鸟宜居6月1日晚间，《海南自由贸易港建设总体方案》落地。
海南，自上次国际旅游岛之后，再次吸引全世界的目光。
自年海南脱离广东建省设立经济特区，到09年设立国际旅游岛，以及18年建设海南自贸区，这次自贸港方案的落地，可以说是一次巨大的升级。
自贸港带来的好处很多，提炼出以下6点：
1、零关税：年建设全岛封关运作的海关监管特殊区域，实行以“零关税”为基本特征的制度；2、低税率：对鼓励类产业，减按15%征收企业所得税。对高端人才，个税税负超过15%的部分予以免征；3、岛内消费免税、离岛免税：实行正面清单管理，允许岛内免税购买。放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元。4、开放增值电信业务：安全有序开放基础电信业务。开展国际互联网数据交互试点，设立国际通信出入口局。5、国际航运枢纽：推动建设西部陆海新通道国际航运枢纽和航空枢纽。6、金融开放：率先在海南自由贸易港落实金融业扩大开放*策；支持建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所；加快发展结算中心。
而对于一直对房地产有较高依赖的海南来说，这份方案提到关于房地产的却只有“支持房地产投资信托基金”。对业内来说这条措施其实是不痛不痒的。
那么，自贸港时代，该如何看待海南房地产？
海南自由贸易港顺利推进的情况下，经济将转型成功，虽然不再严重依赖房地产，但是海南的房地产也不会就此黯淡。反而会有不错的前景。
值得一提的是，年至年，国内常住人口增速上南方城市比较快，国内重点城市中海口和三亚的增长排名居中，有一定的竞争力。
为了吸引人才，海南也一直在做出努力。年，海南全面初步放宽落户限制，只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险，那么就可以落户。
放宽落户不仅可以为自贸港建设吸引人才流入，而且也会增加购房需求。岛外人士也是海南购房的高水平消费主力*。
自贸港时代来临，海南楼市虽然不会延续过去的辉煌，但前景依然可期。
置业海南，哪些地区仍有潜力可挖？
目前，海南市场的投资价值在于自然资源的稀缺性和唯一性。置业海南冬季度假养老的需求一直十分旺盛，尤其是北方人群。
当然了，对于海南置业，我一直坚定的观点就是：首选靠海和近海的房子。并且靠海的市县都附有环岛高铁，这点很重要。
接下来我先提供海南靠海市县的信息，再进行分析供大家参考：
1、海南琼北地区：海口、澄迈、文昌和临高的分析
海口：在居住上，海口年均24℃。由于不像海南南部有山区可以阻隔北部冷空气，所以海口冬季会有一小段时间的阴冷。但据我多年居住体验，相比国内大多数城市，海口冬季已经很舒服了。
在配套上，作为省会肯定是最齐全的，医院、度假酒店、机场、优质学校、大型商场（日月广场、吾悦广场、友谊阳光城等等），还有免税店，除了没有地铁，基本上已经达到国内省会城市的平均配套。
房价方面，海口市区新房均价1.5万/平，靠海的新房均价2万/平，海口观澜湖新房均价1.75-2.2万/平。
澄迈：澄迈是海口后花园，在气候上和海口相近，年均24℃，但是由于不像海口那般城市化，空气质量自然比海口要好。并且澄迈含有富硒的土地资源，研究表明对增强体质能起到一定作用。所以澄迈也是海南的长寿乡。
澄迈的老城和盈滨半岛距离海口较近，作为海口西海岸的延伸，所以很多人会不自觉的认为老城处在海口的范围。澄迈的这两个地方能享受到海口的城市资源，距离海口较远的其他地方配套比较一般。
房价上，澄迈主城均价1.3万，老城盈滨半岛1.6万。
文昌：文昌作为海南最北的区域，年均气温24℃，属于三面临海，比较湿润，冬季会有些许阴冷天气。当然，文昌比较有人文气息，比较生活化。
在配套上，文昌的重点是发展航空旅游经济，目前还没有较为成熟的商圈，当然整个海南也只有海口和三亚有这样的配套。而度假酒店也不算多，高隆湾和月亮湾是文昌的主要度假区，相比月亮湾高隆湾的配套更加纯熟。
房价上，文昌主城1.1万/平,高隆湾1.4万/平，月亮湾1.1-1.2万/平。
临高：临高毗邻澄迈，年均气温24℃，由于地势相比澄迈海口低的原因，台风登陆的情况比较少。有着优美海岸线，比较养人。
配套不是临高的优势，处在海口一小时经济圈，半小时高铁内，如果是作为度假，一些优质项目也有基本的生活配套。
房价上，临高看海的项目1.5-1.6万/平，市区1.1万/平起。
2、海南东部地区：琼海和万宁的分析
琼海：琼海年平均温度24℃，旱季雨季分明，东部城市都比较湿润。
琼海近年也在打造养老地产，琼海博鳌的旅游地产专注医养型旅游地产，打造了乐城国际医疗旅游先行区，这也是首家国际医疗旅游区。目前博鳌乐城医疗旅游先行医院和一龄生命养护中心等9家医疗机构开业和试运营。
房价上，博鳌2.1万/平，琼海1.3万/平。
万宁：万宁年均气温24℃，和琼海气候类似，但是靠南部北纬18度*金维度线，会更温暖一些。
万宁的海滨资源非常丰富，石梅湾、日月湾和神州半岛都有优质的度假酒店和项目。可冲浪可温泉。丰富的海滨资源吸引了华润、融创和中海等企业入驻开发，带动了万宁的旅游度假产业。
房价上，万宁三大湾区石梅湾2.9万/平，日月湾2.3万/平，神州半岛是2.2万/平。万宁主城房价1.7万/平。
3、海南南部地区：三亚、陵水、乐东和东方
三亚：三亚就不用多说了，省内第一旅游城市，年均温度26°C。三亚相比海口更加燥热，冬天更加清爽。这也很吸引北方朋友来此度假置业。
在配套上，三亚有省内最丰富的酒店资源，最有代表性的就是亚特兰蒂斯。除了度假酒店，还有娱乐美食和免税店等等，大东海商圈和亚龙湾商圈比较受欢迎，海棠湾目前作为新贵，已经是许多房企争相入驻开发的宝地。
在房价上，三亚市区房价3.67万，崖州湾均价最低，2万/平，海棠区是5万/平，海棠湾的别墅是10万左右/平。
陵水：处于北纬18°，有着漂亮的海岸线。年均气温和三亚相近，有25℃。由于三亚房价高昂，许多岛外人士纷纷选择陵水作为置业首选地。
在配套上，陵水的清水湾和香水湾有着丰富的度假配套，酒店、住宅和公寓和别墅应有尽有，在海南仅次于三亚。清水湾的开发也有十年，作为度假不输海南任何一片湾区。
房价上，有代表性的清水湾别墅均价5万一平，住宅2.5-3万。香水湾住宅平均单价1.7万，别墅5-7万/平。
乐东：毗邻三亚，气候相近，年均25℃。由于拥有同样温暖干燥的气候和优美海岸线，乐东近年来承接了来自三亚的一些度假和置业需求。
在配套上，和陵水三亚比差一些，当然也有一些高端楼盘和酒店，海岸线比较有观赏性。
房间方面，乐东新房价格在1.6-2万/平。
东方：属于海南西部核心城市，年均温度24.5度，属于半干旱半湿润区。
目前东方还是比较原生态的，沿海一带旅游配套有鱼鳞洲和金月湾。
房价上，目前是1.22万/平。
4、西部地区：儋州
儋州：属于海南西北部，这里相比琼北几个城市和东部会比较干燥一些。并且和临高一样很少受到台风的影响。年均气温是25℃。
儋州目前有洋浦经济开发区这个比较成熟的港口，极佳的综合条件，也将成为海南自贸港建设的中心之一。将发展服务贸易和离岸贸易，经济发展前景不错。儋州最著名的当属火遍海南和全国的海花岛，集主题乐园、会议会展、星级酒店于一体的高端度假项目。
房价上，分为两个档次，儋州1.15万/平，海花岛平均单价2.1万。
个人观点：目前来看，澄迈老城的盈滨半岛是我认为最具性价比和最有潜力的区域。
这里拥有优美的海岸线，均价1.6万/平整体上也比海口低，并且距离海口西海岸仅需15分钟车程。西海岸作为海口市*府坐在地，配套日渐纯熟，有海口国际免税城、购物商场、会展中心等等资源。对于毗邻西海岸的盈滨半岛而言是很加分的。
作为实实在在的海口后花园，离尘不离城，既享受了城市配套，又有稀缺的海滨资源。置业海南，盈滨半岛这个闹中取静的休闲养生地，值得置业者考虑。
写在最后，自贸港时代的海南房地产，没有大富大贵，方有细水长流。
目前自贸港的背景之下，房地产市场是太过火热的，海南的房地产只会保持当下，很难去放松。
自贸港的落地推进，各种红利将对人口的吸引力逐步增强，人多了自然有住宅的需求。房地产调控*策不会完全放开，但楼市前景依然可期。