在海南自由贸易港13个重点产业园区中，海口江东新区因规模最大、业态最丰富而备受瞩目。江东新区规划面积近平方公里，比海口中心城区还大。即使仅计算东寨港大道以西的主要开发区域，也有多平方公里。这么大一块区域，容纳多万常住人口并不会显得拥挤。
从某种意义上说，江东新区与浦东新区类似，浦东新区是再造一个新上海，江东新区是再造一个新海口。
一个新区的发展，一看基础设施，二看引进项目。江东新区自年以来，已累计招引重点企业家，其中世界强企业40家，应该说，成绩显著。这些企业，大部分落地在江东新区CBD和临空经济区。今天我们就重点说说江东新区CBD。
对于江东新区CBD来说，近期有两个标志性的事件发生，一是中石化大厦的封顶，作为江东新区CBD第一高楼，中石化大厦是一种地标性的存在。它的封顶并安装玻璃幕墙，标志着CBD出形象的任务基本完成。
二是江东新区管理局和政务服务中心搬入江东发展大厦办公，这是江东新区CBD第一次有较大规模的工作人员正式迁入办公。我留意到，江发大厦楼下的可可都可、琳琅蛋糕已经开业，麦当劳也已经挂出招牌，众所周知，麦当劳开店向来是以人流量作为标准。无疑，江发大厦的正式启用，标志着江东新区CBD聚人气开始发力。
出形象、聚人气，正是一个新开发区最重要的两步。大家可以通过这张图感受一下。
这些大楼分为几种，他们谁最有可能在短时间内就挤满工作人员呢？
一、企业自用的
总建筑面积约11.4万平方米的中银海南总部是目前江东新区CBD体量较大的项目。项目包括一栋17层的办公楼，一栋5层的商业楼，一栋8层的租赁楼。
从外观可以看到，17层的办公楼和5层的商业楼紧密相连，中国银行的LOGO已经挂上，这部分将主要由中国银行自用，包括办公和营业厅等。
目前中国银行海南省分行总部大楼位于海口人民公园西侧，建成已有30年左右，也到该搬新家的时候了。我个人预估，至少会有0多人搬来新总部办公。
中银南侧是中国石化自贸大厦，建筑地上34层，高米，总建筑面积近11万平方米，是江东新区CBD第一高楼。
这么大一栋楼，怎么也能容纳人办公吧？
三桶油中，除了中海油正在海口西海岸南片区建设总部大楼外，中石化、中石油均选择了江东新区CBD。
建筑面积7.45万平方米的中国石油海南总部基地目前尚处于打地基阶段，本文暂不讨论。值得一提的是，中石油旗下南方石油勘探开发有限责任公司注册地已从广州迁至海口江东新区，奔赴海南自贸港，有一定标志性意义。
另一家可能会有0名以上员工入驻的企业是海南银行。海南银行总部大楼位于江东大道和白驹大道交叉口，从市区过去，首先映入眼帘的就是它了。
这栋楼总建筑面积约9万平方米，包括了办公楼、营业厅等。目前海南银行总部位于海秀东路，相信会整体搬迁过来。
总建筑面积7.8万平方米的南方电网新型电力系统研发中心项目由两栋6层、9层的建筑组成。
南方电网在海南的员工人数非常多，目前其海南总部大楼位于海府路。这里作为研发中心，估计会有大几百人入驻办公。
国投生态大厦和大唐海南总部的建筑面积都是3.8万平方米左右，这两栋楼因造型别致经常成为摄影师的素材。
国投生态环境大厦像一幅水墨画，寄情于山水之间大唐海南总部，红色“唐”字非常醒目。自去年12月开始，大唐在琼企业已陆续入驻这两栋楼加起来，也会有约0名员工入驻。
另一个以自用为主的建筑是华电海南区域综合运营管理中心，总建筑面积也是3.8万平方米。国投、大唐、华电不知道大家熟悉不，都是央企。前面提到的企业，除海南银行外，也都是央企。央企扎堆江东新区CBD，已成为一种现象级事件。
二、自用兼出租或以出租为主的玖龙总部建筑面积约4万平方米，包括办公和商业，这里将开设国内首个再生资源交易所。玖龙纸业是一家港股上市公司，市值多亿。
玖龙目前在海南员工不多，该建筑可能会部分对外招商。
山东能源集团在江东新区CBD有两个项目。一是海南能源交易大厦，总建筑面积6.3万平方米，是CBD最先交付使用的大楼。
二是山能智慧产业大厦，总建筑面积8.6万平方米，由18、20层两栋主楼和裙楼组成，包括商业、办公、公寓式酒店等。两栋楼中间60米高空处的双层连廊，将设置一无边泳池，一览江东新区CBD滨海美景。
另一家有两个项目的企业是鸿宝集团。
鸿宝投资总部总建筑面积4.2万平方米，目前已竣工投用。我注意到，这里已举办过多场沙龙、音乐会，一般来说，项目招商需要这样的活动来带人气。本土品牌欢乐海岸餐厅已入驻鸿宝，是江东新区CBD目前较高端的餐厅。
鸿宝旗下的鸿园服务式公寓包括两栋17层建筑，总建筑面积约3万平方米，共有套租赁式公寓住房。
在江东新区CBD，大部分建筑都是10层以下的办公楼，这两栋17层的建筑还是比较醒目的，作为住宅项目，也有一定的稀缺性。
下面说一说两个本地国资的大项目。海口金融中心总建筑面积平方米，由6栋楼组成，号称“花园式”高颜值办公区。该项目将招引金融相关企业入驻。
海控江东广场总建筑面积13.8万平方米，包括21栋独栋小办公楼和4栋高层标准办公楼。项目定位为超5A甲级写字楼。
从项目定位来看，大部分将用于出租甚至出售。海南控股总部目前主要集中在国兴大道的互联网金融大厦办公，从省属龙头企业支持江东新区发展的角度，有没有可能搬迁一部分人到江东新区办公呢？
三、公共服务和商业设施
江东发展大厦和江东天地两个项目位于江东新区CBD中轴线上，对聚人气有至关重要的作用。江东发展大厦总建筑面积8.94万平方米，除已经入驻的江东新区管理局和江东新区政务服务中心外，海口市一些与江东新区紧密相关的机构和国企应该也会迁入办公。
江东天地总建筑面积约13万平方米。由6栋单体建筑组成，兼具商业、文化娱乐、艺术展示、办公等功能。
看这两个项目的体量，容纳0名以上的工作人员办公或营业应该没问题。
从以上几个类型来看，企业自用的，可以说搬就搬，很快就可以聚集起人气。今年内，我们就可以看到成群结队的上班族在江东新区CBD出现。出租和招商的，则需要一个过程。更多人担心的是，这么多人入驻到江东新区CBD上班，配套怎么解决？去哪吃饭，去哪住？相关部门也预料到了这个问题，我们看到，江东新区CBD南片区已经动起来了。
从规划图看，CBD南片区沿江东大道以商业和公共建筑为主，余下地块主要是高密度住宅。目前，桂秀路一侧的同人乐府两个地块和一个中小学项目已经开工，白驹大道一侧的几个地块也已经拿地。
难能可贵的是，在江东发展大厦正对面，规划了图书馆、美术馆、体育馆、规划馆4大公共设施。民间也传说正在施工的中小学可能是海南中学江东校区。
这样的规划，还是相当吸引人的。
3月的一个周末，我开车去江东新区CBD溜达了一圈。总体来看，面对出形象、聚人气这两场大考，江东新区CBD形象已出，人气则正起步。随着越来越多的企业入驻办公，环境好不好，服务好不好，每个人都将开启自己的真实验证。
海南自贸港看江东新区，江东新区看CBD。大家对江东新区有什么建议，评论区聊聊吧。
（注：图片均来源于“自贸江东”，致谢！）（作者：华子，资深网络媒体人，区域经济研究者。文章发表于自贸港演义，版权所有，抄袭洗稿必究。）