中国房地产，从年开始已经稳扎稳打发展24年了，没有日本、美国当年的大起大落，细细端详，也能从中找到涨跌有序规律，年以来，楼市的变化令人大跌眼球，眼看疫情即将过去，楼市应该复苏才对，然而上半年的楼市成交面积和成交额却双双下滑，以至于不少人对今年的楼市抱有悲观态度，售楼部销售人员深有感触，几乎每个看房人员都对房价上涨不抱有希望，有的看了几个月甚至几年也没有决定下来。
楼市正经历第三次从“排队买房”到“排队卖房”过山车
据易居研究院统计的年—年50城住宅库存景气指数显示，11年的时间里楼市经历了“2波供不应求”和“3波供大于求”，年4月份忽略不计（疫情影响），分别是截止到年7月份和年—年12月期间为供不应求阶段，而年—年4月份，年1月份—年7月份，年10月份开始到现在，这三个阶段为供大于求，而现如今，我国楼市正经历着11年来第三次供大于求的历程。通过库存景气指数走势可以看出，供不应求时楼市交易火爆，供大于求时楼市交易低迷，前者要排队买房，后者得排队卖房。
从年8月份到年年初，全国广义库存面积同比增长超过30%，房价同比下跌10.4%。
年全国住房广义库存面积达到峰值（国家统计局官方数据万平方米），同比增加万平方米，全年有10个月房价环比下跌。
今年这次的住房库存压力并不小，有逼近年的趋势，商品房销售面积达到5.35亿平方米，从1-5月份销售面积和销售额计算出全国房价又跌回万元内，可见年的楼市正上演年和年排队卖房趋势。
图片来源：易居研究院细分来看，根据易居最新发布的“50城住宅压力指数”显示，没有库存压力的只有北京、上海、合肥、成都、海口、西安6个城市，其余城市都面临库存压力，尤其是重庆、南宁、太原、哈尔滨、长春、惠州、常州6大城市，天南地北都有分布，库存压力不分地域，而这些面临库存压力的城市，正面临开发商和二手房业主“排队卖房”的困境。
比如太原，从统计局数据可以看出，5月份新房90㎡以内、90-㎡、㎡以上房价分别同比下降5.2%、5.2%、2.1%，二手房整体同比下降5.3%。
又比如惠州，5月份新房价格同比下降1.9%，二手房价格同比下降1.4%，从安居客二手房价格走势显示，惠州二手房已经连续3个月环比下跌。
由此可见，库存压力与房价变化正相关，库存越大的城市，房价越难以坚挺，加上房企融资渠道被收缩，难以避免房企和二手房排队卖房！
图片来源：易居研究院三大“反转”信号到来，房价或不得不跌？
经济学家任泽平曾提出房地产三大理论：短期看金融、中期看土地、长期看人口，金融、土地、人口三项都对房地产有直接影响，而这三项已经有反转信号：
一、房地产的金融政策由“收紧”转“宽松”
一般情况下，政策收紧意味着楼市过于火爆，而政策放松则意味着楼市过于冷清，从住建部对房企加以三道红线管控后，紧接着又对银行施以两道红线约束，房企不得不改变战略布局，以往是楼盘拿地后就全面动工销售，现如今只能一栋一栋或部分开工销售，房企不能再依赖银行庞大的资金支持了，能缓解房企现金流压力的只有销售。
现如的楼市金融政策相比过去一年明显宽松，在央行研究局课题组发表《促进消费投资增长实现经济平稳高质量运行》文中明确提出，要支持刚需和改善性住房需求，支持房企合理融资需求，从“一刀切”到“支持合理融资”，显然金融政策正有利于楼市发展，不过相比收紧之前，这显然远远不够，依然在限制炒房行为，更多楼市政策目的还是单纯的为了去库存，别忘了现如今是在大力发展老旧小区改造、安居保障性工程和住房租赁市场的搭建，这些政策都决定了开发商未来不再一家独大，想要涨价卖房不再现实了。
二、土地市场遇冷，地价“抄不动”了
根据克而瑞地产研究发布的《上半年总结与展望
土地投资篇》数据显示，重点监测的全国城市年以来，成交面积和成交金额双双下滑，平均楼面价也从去年5月份接近元/平方米，降至今年5月份不足元/平方米，跌幅最大的还是三四线城市，据统计，三四线城市今年以来土拍平均溢价率仅为4.3%，同比下滑15.8%，不仅如此，土地流拍仍然保持着年以来高位水平，上半年每月的土地流拍率均超过11%，房子不好卖了，地价自然也炒不动了，曾经疯狂拿地的恒大销声匿迹之后，房企开始审时度势，求稳比高风险、高回报更符合当下的楼市环境。
图片来源：CRIC三、人口增长率接连下滑，临近“负增长”警戒线
随着城镇化的推进，楼市迎来了一波又一波机会，每次政策的宽松和棚改拆迁的到来，都给楼市添了一把火，然而房子的金融属性又不能无限扩大，防范房地产系统性金融风险，最终还得看需求量，如果说我国有30亿人口，显然还得大量棚改拆迁，关键是我国人口基数并没有那么多，空置率却超过20%，大拆大建的时代已经过去，随之而来的是人口收缩信号的到来。
根据“七普人口统计”数据显示，年人口增长率已经低至0.34‰，远低于全球人口增长率水平（年全球人口增长率0.9%），几乎接近零增长，社科院原副院长、央行货币政策委员蔡昉表示，年完全有可能达到我国人口的峰值，也就是说今年或许是人口最多的一年，人口达到峰值或者正式迎来负增长，也意味着房地产发展迎来峰值或面临减缓，楼市预期因人口增长率降低而下滑，不排除房价也会达到峰值或下跌。
数据来源：国家统计局总结
综上所述，随着影响楼市的三个因素出现“反转信号”，房地产再难保持过去的发展速度了，不仅如此，房价也会难以回到“普涨时代”，尤其是那些留不住人的小城市，如果继续保持着经济低速增长趋势，不排除房价会出现下跌，当然，在笔者看来，大城市的房价所面临的金融风险也不可忽视，特别是贷款买房的家庭，一旦收入跟不上月供开销，法拍房将在大城市随处可见，殊途同归，房子只是家庭的栖息之所，不应该作为金钱的蓄水池，房地产走得慢些、稳些或许更对房地产发展有利，毕竟生活在城市已经很辛苦了，谁都不愿意沦为房奴。