海南人工岛——海口湾灯塔酒店填海项目，对生态环境构成影响，目前处于停滞
自去年4月实施最严全域限购*策逾一年来，海南“楼市”及主要关联产业经济指标持续下滑，致全省GDP和财*税收增速放缓。
房地产业曾在海南“一业独大”，年占全省GDP比重达到峰值9.7%，房地产投资和税收均占当年全省固定资产投资和税收的“半壁江山”。海南住宅主要销往岛外，外省居民购房比例一度高达85%。
上世纪八十年代末，海南房地产兴起，30年的历史长河里，海南房地产业是一部跌宕起伏的行业史。有人曾称，海南房地产就是那茂密热带原始丛林里，构成生物多样性的重要元素之一。中国房地产业的发展史，海南是不可或缺的组成部分。
如果要将这30年切割成几个重要的时光节点，它应该是：年至年，海南建省办经济特区后，房地产业的兴起与泡沫破灭；年至年，海南7年处置积压房地产；年至年，海南房地产的复苏期及国际旅游岛宣布前后，各大房企在海南“跑马圈地”；年至今，在大环境的影响下，海南房地产快速增长及*策调控。
01
海南楼市泡沫
年，海南建省办经济特区，并成为了中国最大的经济特区。大量人口的导入，是海南房地产业兴起的重要诱因之一。
区域经济的高增长，其实就是高度依赖房地产业的“土地财*”。
年，海南商品房均价仅为元/平方米，到年商品房均价逼近了元/平方米。而到了年，海口房价又跌至元/平方米以下。
不仅仅是房价的大起大落，许多房地产项目，实际上也都在“炒地皮”。有人腋下夹着一个真皮包，站在一块空地的高处，大手在空中比划了一个大圈，然后这块地就这样轻而易举的易主了。
海南这段中国房地产非典型泡沫史，也为后来为中国著名地产商、SOHO中国董事长潘石屹提供了丰富的人生阅历素材。
02
抑制房价上涨
年前，海南整整花了7年时间处置烂尾楼等积压地产，而年后，海南处于房地产复苏期，外地房企纷纷进驻海南，特别是在海南建设国际旅游岛*策利好的刺激下，各大房企纷纷在海南“跑马圈地”。
这也是自房地产泡沫破灭后，海南再次掀起房地产开发热潮。加上各路炒房资本的进入，年，海南商品房均价由过去的元/平方米，涨破0元/平方米。三亚的个别高端楼盘价格，甚至已超过10万元/平方米。
为此，海口曾在年10月15日出台限购*策，规定省外居民只能在海口新购买一套商品住房等。房地产开发过热，导致海南房地产去化周期相应拉长。年7月，海口这一限购令正式解除。
但在年2月，海南出台了“两个暂停”*策，即：限制土地供应及新项目报批报建。当地*府再次扎紧楼市的口袋子。
“两个暂停”*策被外界广泛认为是后来相继出台楼市调控*策的基石和“鼻祖”。从年12月17日出台《关于继续落实“两个暂停”*策进一步促进房地产市场健康发展的通知》，至年4月22日出台《关于进一步做好稳定房地产市场工作的通知》（即“全域限购”*策），海南先后16次出台相关调控*策和举措。
但在此过程中，海南海口、三亚等主要城市的房价，环比依然连续多月呈现上涨态势，并“领跑”全国房价环比涨幅。
“4.22”海南全域限购后，海南10万销售大*转战云南西双版纳、广西防城港和北海等地。
03
与传统房地产“决裂”
去年8月下旬，海口市相关部门约谈部分房企时，口头表达了“海口商品房备案价不得超元”。然后海口部分楼盘曝出购房者维权事件，而维权最主要的原因，是消费者此前的购房价格，远远高于元/平方米的限价。
海口购房人黎武涛，是在海南楼市浪潮起伏中处于观望徘徊的典型购房代表。
“3年前，海口房价还是元/平方米的时候，我就开始四处看房。从年一直追到年，现在房价都涨了一倍多，我还在四处找房。”年底，黎武涛站在海口市区一楼盘前，一脸的愁容。
一个星期前，黎武涛给记者打来电话“报喜”，房子的事终于定下来了。三室两厅近平方米，高层住宅，价格依然是元/平方米。此外，黎武涛还给了房产中介3万元的“指标费”。
如今，房地产市场可谓风云诡谲，变幻莫测。但不论房地产市场如何变化，那些深耕海南市场的房企依然对海南楼市长线看好。部分房企则积极调整发展战略，寻求转型升级。
年11月，海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着，海航地产业务重心将从传统房地产开发，转型到临空产业开发建设。
值得注意的是，海南省委书记刘赐贵、海南省*府省长沈晓明均在多个公开场合表明，海南经济要摆脱对房地产的过度依赖。
房地产业对海南经济发展作出重要贡献的同时，其带来的经济结构单一、可持续发展动能不足、生态环境压力加大、房价快速上涨等问题逐渐显现。
年，一系列调控*策相继出台，海南房地产进入“速冻期”。年海南全年房地产开发投资、房屋销售面积、房屋销售额分别同比下降16.5%、37.5%和23.2%，主要关联的金融业、建筑业、批发零售业等行业增速均低于预期。
04
摆在房企面前的难题
在海南全域限购之前，海南全岛外地的购房客户占比一直处于高位。链家旅居的数据显示，年海南岛外客户购房占比高达88%。
限购之后，市场凉凉。
全市一盘棋对于开发商而言是进退两难的境地。如果不按照这一指导价卖，则存在无法网签的可能，但如果按照指导价卖，则很难平衡利润与收益。
大型开发商的业绩表现也大不如前。据统计，年房企成交排行榜中，碧桂园以亿元问鼎冠*，雅居乐亿元位居其后。但受“4·22”限购*策影响，全省TOP10房企成交金额总和同比年减少了40.46%，业绩大幅缩水。
随着而来的是住宅土地供应减少，海南的住宅土地供应已经大幅锐减，存量的住宅土地大部分也将转为产业开发为主。
1月28日，海南省六届人大二次会议记者会上，省自然资源和规划厅厅长介绍，年海南省供应住宅用地88公顷（亩），比年的住宅用地面积下降了88%。
受规划调整、生态保护要求和房地产调控*策等影响，海南省存在一定数量存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发，这部分存量土地的数量大约3.1万亩，海南省将研究*策，鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导，符合自贸区（港）发展定位的产业项目。
对于房地产企业而言，*策的力度与范围使得他们可为的空间非常小，发展压力也非常大。
更多的房地产企业选择转型。例如深耕陵水清水湾的雅居乐，将更多的资源投入到了其他多元化领域，例如旅游、文创和教育等。
随着海南产业的完善、人才的流入，前景是可期的。去年4月，海南省制定了人才引进计划。
年5月至年11月，海南省已经有7万海内外人才落户。这部分人群，就是潜在的购买力。
在海南这座拥有*策利好的海岛上，一些地产人离开了，更多的地产人仍在坚守。
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