北京那家治白癜风治得好 https://disease.39.net/bjzkbdfyy/230420/13564219.html房产税在国内被提出到现在已经过去了十五年。
今年突然加速，有种该来的总算来了，这只鞋子终于落地的感觉。
首次提出房产税这个概念，是在年，当时的背景是房价上涨过快，国务院出台“国八条”政策，同月，房地产税被提及。
讲到这里，要给大家做一个概念的区分，“房地产税”是指与房产行业有直接关系的各种税费，含有10多个税种，具体如下图所示。“房产税”属于“房地产税”的其中一个税种，属于房产持有阶段（对应的是交易阶段）的一个税种，对应的是增加房产持有成本。
虽然房产税多次被提起，但是与房产税相关的首次探索启动时间是在年，以上海、重庆两个房价高、存量大的城市作为第一批次试点。
两者的相同点是覆盖范围窄，税率低。
不同点是，上海针对增量房源（新购买的二套及以上房源）进行征收，对存量房源不征收，人均60㎡以下的不征收，按照交易价格的70%计算税率，税率仅为0.6%。
重庆则对存量和增量房源里的高端房源征收，比如说独栋别墅和高档住宅，普通房源不征收。
也就是说，年这次试点的税基很小，比如说上海，实际征税占存量房比例不到2%，房产税收入仅占公共预算收入的2.8%，其收入非常有限，不具备实现土地出让金的替代作用。
所以，笔者认为，此次试点，“扩大税源，丰富税基“是此次房产税试点城市与年上海重庆试点的第一个根本性区别。
税基，是指政府征税的客观基础，即解决对谁的“什么”征税的问题，从各国的税收实践来看，税收制度的客观基础，可以分为国民收入型，国民消费型，和国民财富型。
由税基的概念，我们知道房产税属于国民财富型税种。
与税基概念对应的税源，税源是对“谁”征税，税基是对谁的“什么”征税，直白一点来讲，税源可以是有多套房子的人，有独栋房子的人，新增房源的购买者，有大面积房源的人····因此，解决税源是要依据不动产实名登记和金融实名制。
税基，是按照房源的面积征税、按照房源的套数征税、按照房源的市场估值征税，还是按照房源的类型（存量、新增）征税，这是由此次试点城市出台房产税的具体细则为依据的。
了解到这里，大家是不是觉得税基税源的确定很复杂？
的确，房地产税体系很复杂。
税收简单，但收得合理却很难。
因为，房地产税除了征税以外，还要考虑民众接受度是否高，征税流程是否可行，是否能够实现均贫富，是否可以不误伤刚需，是否可以有效替代土地财政等一些些目标。
单独实现一个目标或许不难，难就难在要面面俱到，组合在一起，价值最优化。
清华产业转型顾问委员会主席黄奇帆就曾指出过，房产税的征税，会促使整个房地产税负结构产生变化。
也就是说，房地产体系内的税种可能在房产税探索和立法过程中受到影响，整个税负体系因为而需要更新改变，因为我们推出房产税的初衷本就是为了助力改变土地财政和其他收费制度，最终实现共同富裕的基本国策目标。
但是我国房产市场产权复杂，除了正规的商品房，还有大量的福利房，房改房，军产房，很多城市都有着十几二十中产权性质的房子。
所以，税基和税源的扩增，势必会带来中国经济结构的转型，可以肯定的是，这对于经济稳固发展和楼市行情稳定健康是一项重大利好。
这篇文章，结合10月23日人大会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的新闻进行延展分析，该公告虽然很短，但是结合国内经济形势和经济改革目标，我们仍可以客观而理性的判断出一些与房产税相关的楼市或政策趋势。
行文略长，请耐心阅读。
为什么是年落实房产税？
我们知道房产税的立法需要法立上说的通，上文也通过分析知道，这的确是一个非常复杂的事情，城市不同，房产不同，人群情况不同，标准如何界定真的是需要摸索。
太多的细节问题都让房地产税无法进入真正的实施阶段。
因此，这件事，提了十五年，终于于今年随着10月23日《决定》（下文）的出台而尘埃落定。
（年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
上图是年期间几次提及房地产税试点的问题，从5月份和8月份财政部两次提及，到10月15日《求是》文章发布《扎实推动共同富裕》，最高层面提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革，话音刚落，传播的热乎劲还没过去，新的执行授权动作就下来了。
可以肯定的是，年，十四五计划的第一年，国家层面的调控已经进入了实质阶段，高效、落地是这个阶段的主要特征。
由庞然大物的房产市场今年被冷冻、龙头房企暴雷或主动缩表就可以看出，配合经济深度改革的宏观政策调控已初见成效。
除此之外，还有另外一个更为重要的原因。
那就是地方政府财政收入很多是依靠大量的土地出让金满足城市开支需求，土地财政依赖的弊端渐显。
在绝大多数发达国家，其城镇化率仅为70%，在未来的一二十年，中国城镇化率很快会达到这个水平，也就是说，如今高额的土地出让金拉动国家基础服务建设的模式是不可持续性的。
随着我国城镇化率的不断提高，土地集约度需要高度警惕，找到更加合理的税收模式，代替土地收入势在必行。
在这样的大环境和迫切需求下，房地产税先试点再立法已是很为迫切。
此次《决定》以个别有代表性的城市房产市场为载体，出台房产税政策，观察市场演变，摸索经验，汇总分析来推动税费立法，逐步摆脱土地财政，给其他城市和全局配套改革探索经验。
按照这个逻辑，就可以理解《决定》中提的五年试点授权期，在试点过程中，国务院及时总结试点城市经验，并向全国人大会报告试点情况，初有成效的城市，或可以在十五五规划期内，继续申请授权推进房产税立法工作。
所以，关于试点城市的落地，笔者预计，很快就会落地，预计在年底或年初。
而房产税立法，则可能在十五五规划的第一年。
税基扩大及税源增加的趋势分析
《决定》内容上表述得很清晰，试点地区房产税的征税对象为居住用房和非居住用房各类房地产，不包括依法拥有农村宅基地及以上住宅。
但是，没有明确具体的税基，比如说，按照面积征税的话，有无免征面积？是对存量房还是增量房征税？等等。
在《决定》中，国家给国务院授权的是大方向，由国务院选出试点城市，具体细则由试点城市的人民政府制定。
可以理解为此次试点是要求各地方政府亲自思考和尝试，在实战中汇总经验，改善纠偏，从而构建一个科学可行的征税管理模式和程序。
因此，我们可以推断出，此次房产税试点，是一城一策，也就是说各地征收办法不尽相同。国家鼓励地方政府大胆尝试，失败的总结改善，成功的作为样板推广。
当年，甚至特区的一系列政策还有香港的一国两制不都是这样试出来，并取得成功的？
基于试错的逻辑和房产税本身是一种税费的本质，可以推断出试点城市的税基、税源基本面将会扩大并会有一定的变化几率。
因为，税收要有成果，必定要基础大，能够部分地实现目标（减弱土地财政），这才是成功可借鉴之处。
税收的目的是满足国家公共服务的需求，建设更多的公共配套服务设施，投资拉动经济发展，最终促进社会公平，实现共同富裕。
房产税征税的税基有以下几个可分析的基础面：
1、按照面积征税，有一定的面积可免征
2、按照套数征税，首套可免征
3、按照市场估值征税，二手房指导价或可作为重要参考
但是以上三种都各有弊端，比如按照面积征税，10万一平的房子和一平的房子因为面积相同，征税一样，这样对均贫富有什么促进作用呢，毕竟，房产税是持有阶段的税赋，这个阶段税费的特征是财富型税收，针对的是富人阶层，让此类人群贡献更多的社会公共价值。
如是按照套数征税，还要分清楚是存量房还是新增房，在一个小县城的人有3套小房子和在上海有一套万的小房子，前者要交税，被当做富裕阶层可劲的重税，这也不合适。
而按照市场估价征税，市场是具有变化性的，也就是说税基又有不确定性。
而政策的精神是想要把一线核心区块的高档住宅当做优质税源，价格坚挺，能不断为国家提供不错的税收。
三五线普通住宅则是以挤出水分和泡沫为主原则，让普通民众不受到相关的冲击。
参考目前国际上的案例，普遍面向所有居民和所有房产征收房产税，并实行“宽税基，低税率，以支定收”的税制模式，充分考虑民众的税负负担，视情况减税，退税。
简单地说，还是不伤刚需，针对性收税。
所以，房产税大概率会以家庭为单位（避免出现离婚潮），采用叠加或组合式的税基，或者分档税率，设置临界点进行征收。
我们可以推断，当地政府一定会充分考虑当地经济情况，针对富人多收税，并从一个较低税点试探性的开始逐步加税，避免对市场造成冲击，这是税收制度制定和不断完善的基础原则和常识。
因此，一般阶层，也就是绝大多数人，没有必要视房地产税为负担。
真正受到冲击的应该还是手握多套房源的炒房客或富裕阶层，很可能随着试点城市政策的出台而面临有市无价，资产被闷杀的困境。
房产税试点城市预测
关于试点城市，有两个预测方向：
第一个是沿海一线或新一线城市，深圳，海南，浙江等地，这类属于高级别的创新前言示范区，尤其是深圳是社会主义先行示范区，浙江的杭州市共同富裕示范区，海南是最大的自由贸易区，理由很充分。
除此之外，还有以下几个原因：
1、这些区域房价高，前期涨幅大，在今年的政策严控下，深圳是极少数个逆风而涨的一线城市，楼市韧性较强，市场容量较大，需求较为充足，保有环节税开征对整个市场的需求端会产生很大的影响，但是这类城市的刚需强劲，不会受到太大冲击，市场活跃度仍有支撑，不会对当地经济造成太大影响。
2、随着房产税的推出，这类城市的二手房市场会派涌出大量房源，利于缓解市场供求矛盾，优化资源配置，房产税的民众支持基础好。
3、这类城市存量房和新房规模旗鼓相当，有的甚至存量高于新增房源，可以尝试的税基种类更加丰富，是很好的试点环境，利于经验的分析总结，有助于探索出更有效果的房产税制，加快房地产税的改革和立法以及全国范围内的推广。
所以，作为存量市场的代表，需求端旺盛的深圳，极有可能成为房产税试点城市。
第二个试点城市预测方向则是倾向于一线城市中加入一些中小城市。
这是从累积经验的角度出发，为后续全国立法提供样板，一些基本面不错的三线城市，可以累积一些参考经验。
毕竟，由于今年多频次的宏观政策调控，一些三四线城市已经开始出台限跌令和各种重磅的救市政策，如果再增加持有端的税费，可能雪上加霜，一下子把当地的经济脊梁打垮，所以大城市的经验对于小城市未必有参考性。
出于安全和稳定的考量，建议选择一些基本面不错的三线城市进入试点，也是一个不错的方向。
试点城市房产税开征对当地楼市有哪些影响？
试点城市开征房产税势必的楼市产生一定的影响，其影响程度与当地的楼市基本面，城市本身与房地产市场的依赖度有关。
真实的情况有一些不太乐观，那就是不断上涨的房价为很多地方政府提供了50%以上的收入，全国没有一个地方政府愿意主动终结可靠而简单的土地财政。
所以，有很长一段时间，打着提高住房供给的缘由来抑制房价上涨，事实上，不管供给多少，只要土地价格上升，金融杠杆足够，房价就不可能得到遏制。所收入的不过是财政的丰厚，以及当地公共基建的提升，有利更有弊。
随着房产税的开征，舆论的共识，是房地产将代替土地收入完善财政收入，并进行第二次分配来实现共同富裕。
这意味着，当地政府需要从有生产力和生产资料的人群身上征税，那么房产税会再次被转移到刚需阶层么？
笔者认为这就是二手房指导价的另一关键作用所在了，一方面可以作为税基参考，另一方面，则制止一些人抛售时候把税费转移到真正需要房子的人手中，韭菜还是割得最底层，那么就与共同富裕的大原则相违背了。
房产税的出台，短期内对市场的心理冲击较大，供给端会出现一些抛售行为，但是，却对房价的涨跌起不了决定性作用。
因为，房价问题，还是要看市场金融政策和宏观调控政策，与当地城市的基本面有关，如果城市基本面良好，就算短期内有一定的预期下滑和波动，长期来看，影响并不大，如果城市基本面本就差，比如说那些已经出台限跌令的城市，或者一些老龄化严重的下滑趋势明显的城市，短期内，会跌的略微厉害些。
举个例子来讲，上海和重庆自从年推行房产税试点依赖，房价不跌反涨，就是因为此政策的出台并未改变城市基本面，而年金融端的调控则一下将上海和重庆的绝大多数片区打入冷冻层面，说明年出台的此项税费的力度还不足以改变城市当地市场的供求关系。
房产税费的力度大小会影响到房价下跌的空间，力度越大，房价下跌空间越大。
若改革力度偏温和，选择税率偏低，税基偏窄，房价短期下行的空间可能仅为3%左右；而如果改革力度偏大，选择的税率偏高，税基偏宽，房价短期下行的空间可能接近30%。基于“三稳”的考虑，下降30%显然不可能。
总得来说，对于一些旅游房产，度假房产和远郊房产，有利空的影响，因为购买此类房产的人群并非刚需人群，多是富裕阶层的第N套房产，持有成本的增加针对的就是拥有这类房源的阶层，所以，这类楼盘会第一时间受到冲击。
利好方面，则是被纳入试点的城市会出现一些投资外溢，比如说，郑州作为试点开征房产税，其部分投资可能会外溢到周边郊县。三亚开征房产税，会外溢到海口等城市。
租赁市场方面则因为保有环节房产成本的增加，会导致房产持有者增强利用租金弥补税收支出的意愿，所以租房市场上供给会增加，租金上涨会受到抑制。
总得来说，房产税的开征是一件极大利好的事，短期内或许对土地市场影响不大，长期则会推动土地供求模式趋于合理，有效降低城市土地财政依赖程度。新房和二手房市场短期内会有一定的价格回调空间，但是中长期来看，一二线核心城市随着人口的持续流入，会迅速恢复市场稳定发展。
结合求是文章《扎实推动共同富裕》“要增加城乡居民住房，农村土地、金融资产等各类财产性收入”的政策导向来看，未来核心城市和刚需需求的房价平稳上涨仍是趋势所向，也符合全社会共同富裕的基础原则和整体利益。
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