刘军连治疗白癜风怎么样 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1705767002676065662&wfr=spider&for=pc预料之外，情理之中！住房信贷政策年内再迎重大调整！
9月29日，中国人民银行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
救市措施不断。截至8月初，年近个城市发布了超过项房地产救市政策，其政策有：降低首付比例、加大引才力度、发放购买住房补贴、提高公积金贷款额度、农产品抵扣首付、鼓励农民到城里购房等。
救市能产生效果吗？假定救市政策能够让房地产继续成为GDP增长的驱动力，那么，这次政策托底之下的市场风险会由谁来承担呢？
以下转载著名经济学家易宪容的分析，供大家思考判断。
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作者：易宪容
来源：《经济导报》第期
中国房地产市场发展20多年，房价持续近20年只涨不跌，出现了房地产市场空前繁荣，也形成了一个巨大的房地产泡沫。如果房地产市场泡沫破灭，其风险会谁来承担？估计这是人们最为关心的问题。
中国房市炒作大潮始末
一般来说，房地产市场风险，当然是由购买住房者来承担。但是，如果购买住房是用来居住，是用来消费，其风险大小关系不是太大，只不过是买贵或买便宜而已（尽管买贵者存在还贷的风险）。房地产市场风险主要是针对住房投机炒作者而言。
中国房地产市场，年开始商品化起步，也正是这年上海为了刺激商品房需求，采取购房退税政策，即购房所发生的税收可以抵交个人所得税，也正是这些政策，上海的住房投机炒作有了萌芽。
到-年上海出现的“温州炒房团”，中国房地产市场投机炒作正式开始。“温州炒房团”利用当时房地产市场制度及金融制度的缺陷上下其手，空手套白狼，炒高楼价，但是，由于当时中国市场的观念还没有发展到这步，其炒作也只是在小范围内进行。
不过，就此，中国央行在年出台了规范住房按揭贷款运行的号文件，正是这个文件让年下半年到年上半年中国房地产市场出现全国性的信贷紧缩，房地产市场炒风也戛然而止。
年美国金融危机爆发，中国经济受到冲击，但影响只是些微，中国政府却以美国金融危机冲击为契机，推出了以强刺激房地产需求为动力的四万亿元救市政策，使得年全国住宅销售金额增长达80%，全国许多城市的房价也出现了普遍性上涨，由此形成了全国性住房投机炒作潮，房地产市场及金融市场的风险大增。
之后年，国务院出台了关于房地产调整的“国十条”及“新国十条”，不过，地方政府对这些房地产调控政策采取了选择性实施，房地产投机炒作开始蔓延到全国，住房销售金额也从年的万亿元，上升到年的万亿元，涨幅达64.9%；全国平均房价水平也从年的每平方米元上涨到年到每平方米元，其涨幅达37%，房价年均涨幅为6%。
不过，在这个时期购买的住房，无论是用于消费还是用于投资，由于整个房价基本上处于较低的水平，其购买住房风险不会太高，而且随着后来全国性房价上涨，购买住房风险更是降低，反之在这个时期，商业银行都把住房按揭贷款看作是优质资产。
中国房地产市场投机炒作真正的大潮则是从年开始。年先是深圳，然后是上海、苏州、北京及南京等城市，其房价出现了疯狂的飙升，从年开始这种房价快速上涨成了全国性的趋势。按照国家统计局的数据，年房价上涨接近50%的城市有深圳、南京、厦门等3个城市，房价上涨20%以上的有北京、上海等17个城市，占70个大中城市比重达24.3%。随房价疯狂的飙升，年住宅销售金额也快速增长，接近10万亿元水平，当年同比增长达36.1%。年住宅销售金额增长相当于前5年的增长速度。
到年，以年为基数，房价上涨最快是西安为70.1%，当年房价上涨40%的有39个城市，占70个大中城市的56%，而房价上涨幅度小于20%以下的只有乌鲁木齐及泉州2个城市。年住房销售金额达到万亿元，比年增长了40.8%。而这些仅是以房价指数统计，如果以城市的平均房价计算，以年为基准，年35个大中城市平均房价涨幅除了石家庄、乌鲁木齐、太原、长春等低于50%以外，其他城市房价上涨幅度都在50%以上，而西安、呼和浩特、西宁、合肥、海口、成都等6个城市房价上涨幅度高一倍以上。这些城市的房价年均涨幅达20%以上。在此期间，如果再加上那些东南沿海没有单个纳入统计三线四线城市，其房价涨幅及住宅销售有不少城市肯定比上述情况还要夸张。年底新冠病毒疫情爆发，并没有影响中国房地产市场的繁荣，-年中国住宅销售快速增长态势还在继续，只不过这两年全国房价普遍性态势有所收敛。
▲7月中国70城新房价格：40城环比下跌，二三线呈降势。图为7月31日，福州，一处正在建设的楼盘。（视觉中国图片）
作为一个以投资为主导的中国房地产市场，当房价快速上涨时，投资炒作者涌入市场，中国房地产市场也出现了空前繁荣。-住宅销售面积达89亿平方米（占全国存量住宅比重达38.7%,年中国住房存量3.5亿套），住宅销售金额达79.2万亿元。年的住宅销售金额是年的7.68倍，是年的2.24倍。即年美国金融危机之后到年中国住宅销售金额增长6.68倍，而中国住房市场风险主要是从年房价出现全国性普遍上涨开始。
这里一个关键的数据是，-年住房销售金额同比分别增长11.3%、14.6%，而年比年增长了27.7%，但是-年的住房按揭贷款增长分别是亿元、亿元，分别是年的负0.2%、0.3%。这两者的反向剪刀差意味着房价快速飙升正在向三线四线全国性蔓延。
由于从年开始，中国房地产市场出现一轮全国性价格普遍飙升，特别是三线四线城市房价飙升，房地产市场的风险随之向三线四线蔓延。无论是年7月以来爆发“烂尾楼停贷事件”所涉及的多个楼盘项目，还是河北廊坊几个县城房价下跌幅度达50%以上，其购买的住房都是在这个时期建造的。对于当前那些房价下跌幅度达50%以上的城市来说，尽管这些城市的住房量与全国总量比较，其涉及的范围不算太大，但对于这些城市来说，其房价暴涨基本上是由过度投机炒作所导致的结果，一旦投机炒作者退潮，无论当地政府推出什么样的救市政策，想让当地的住房市场重新回到投机炒作之路几乎是不可能的。这些城市的住房投机炒作者肯定是血本无归，以及这些城市的房地产市场也会如上20世纪90年代日本房地产泡沫破灭那样走上一蹶不振之路。投资炒作这些城市住宅的风险当然是由投机炒作者去承担。
至于涉及“保交楼”事件的烂尾楼项目，预期在数量上还可能增加。因为房地产开发商债务危机的暴雷事件还在继续，但是保交楼作为一个政治性任务，政府已经下了铁令，购买这些住房的居民收到住宅是没有多少问题的。但是，这些住房不仅基本上是在中国这一轮房地产市场空前繁荣及房价快速飙升时期购买，而且多数楼盘项目基本上是分布在三线四线城市，至多也是二线城市的周边或开发新区。早几年作者曾去过不少这类的城市及楼盘，所见到是，只要政府城市规划好，随之就是多家房地产开发商同时进场，建筑工地立即热火朝天，短时间内就见楼房林立，但是这些楼盘价值在哪里完全是处于不确定之中，当前不少城市所规划的新区情况都是如此。这也意味着，通过保交楼政策，购买住房居民是能够收到住宅，但是这些住宅在消费上不方便，投资价值更无从说起。更为重要的是，这些住房购买者基本上是当时承担房地产市场风险最弱的群体。
▲年7月31日，深圳龙岗一在建楼盘打出毛坯限价房广告。（视觉中国图片）
房市运行底层逻辑改变
作者早几年就指出，以房地产为驱动力的中国经济，当房地产调控政策实行“因城施策”之后，为了地方的GDP和土地财政的快速增长，地方政府绞尽脑汁地推出一系列的推高房价营销政策（无论是正向激励还是负向激励，目标只有一个推高当地的房价），这样房地产开发商才有意愿购买土地，居民才有意愿进行房地产投机炒作，及涌入房地产市场。当这一轮房价快速飙升，由一线城市、二线城市，并向三线及四线城市全国性蔓延之后，或全国性的房价普遍快速上涨蔓延到房地产市场末端之际，看到房价快速飙升，这些城市的本地居民，及在这些城市在外地工作的居民，甚至于这些城市农村出外打工的农民工，他们开始纷纷回老家购买住房，并利用银行融资杠杆涌入这个房地产末端市场。
因为，这些城市不仅没有购买住房的限制性条件，而且由于房价水平比一线二线要低（这就是-年住宅销售大幅增长，而住房按揭贷款总量反之下降的原因），其进入投机炒作的门坎也要低。他们在一线二线没有条件及支付能力进入市场，无法享受这些城市房价快速上涨的红利，所以，无论是城市里居民，还是进城农民工这些中低收入者都希望把握住三线以下的城市房价快速上涨机会，享受房价快速上涨的红利，但实际上这些中低收入者涌入则成中国房地产市场创记录繁荣的最后一根救命稻草。
也就是说，中国房地产市场这一波空前繁荣，承担房地产市场风险最弱的群体或中国的绝大多数中低收入者成为这波中国房地产泡沫吹大最后的接盘侠。因为，中国房地产泡沫破灭主要会发生在这个时期建造的项目上。据了解，在这几年，不少朋友纷纷回老家购买住房投资，但是现在这些房子多以成为鸡肋，既卖不出（卖出就得亏损），也租不出去。中国三线四线中低收入居民及出外打工条件较好的农民工成了这一波房地产市场风险主要承担者。
随着新冠病毒疫情的爆发，房地产市场形势及房地产市场运行的底层逻辑的变化，从年下半年开始，中国一些城市的房地产市场开始出现调整，特别到年，这种房地产市场调整的态势开始向全国蔓延，从而导致了全国性的房价普遍下跌，住房需求急剧萎缩，住房销售快速下降，市场预期全面逆转，特别是7月爆发的烂尾楼停贷事件更是把房地产市场这种态势进一步强化。
对于以房地产为驱动力的中国经济来说，房地产增长下行立即会导致GDP增长放缓，今年第二季度的GDP增长下降到0.4%，为有史以来第二低。在这种情况下，地方政府频繁地出台房地产救市政策。
截至8月初，年近个城市发布了超过项房地产救市政策，其政策有：降低首付比例、加大引才力度、发放购买住房补贴、提高公积金贷款额度、农产品抵扣首付、鼓励农民到城里购房等，中国央行则连续三次住房按揭贷款利率下降历史低位。
但是，地方政府好像有没有想过，一系列的房地产救市政策，目的是为了保GDP增长，希望房地产仍然成为经济增长的驱动力，但是这些地方政府官员估计没有想过，保证GDP增长又是为了什么？假定房地产救市政策能够让房地产重新成为GDP增长的驱动力，那么这个用政策强力托起的房地产市场风险又是谁来承担？
因为，要重新托起正在崩盘中的中国房地产市场，唯一的条件就是让现在房地产市场价格稳定或再次托高，否则投机炒作者没有意愿再进入这个市场。如果房价要稳定在现在这个水平上，那么住房的消费性需求及改善性需求从何而来？根本就无法释放出来。尽管地方政府放开了各种进入市场限制性条件，降低了购买者市场准入门坎，降低了购买者融资成本，并通过各种补贴降低了购买住房进入成本等，但是利率与本金、补贴和免税与总房价相比等都是微不足道的因素。
有一个河南的购买者就说，政府给我补贴5万元，却套住了我的资产万元。现在政府的许多救市政策基本上就是如此。也就是说，当前各个城市地方政府的救市政策，是降低市场进入的门坎，可以让更多的中低收入者及农民进入市场，但这些居民承担房地产市场的风险更弱。
融资成本降低、各种补贴及税费减免，是有利于买者降低购买住房成本，但是，如果房价上涨时，对购买住房者来说，这些优惠当然是多多益善，如果住房购买后下跌时，这些降低的成本可能就是微不足道的东西了。
现在的问题是，当前中国各城市这种高房价能够一直维系下去吗？如果不能，那么当前各城市地方政府推出的救市政策实际上是让更多的中低收入居民来承担中国房地产市场及中国经济所面临的风险，这样公平吗？
绝不应把风险转移给弱势群体
可以说，在“保交楼”事件之后，国内房地产市场的预期已经出现了全面逆转，不仅住房投资者已经退出市场，而且一般的城市居民也没有意愿再进入房地产市场。即使政府在绞尽脑汁出台房地产的救市政策，但是这些政策不可能再造就房地产市场繁荣。即使这些救市政策可能让某城市或某地出现住宅销售增长，但这也可能是昙花一现。
所以，对于当前中国的房地产市场来说，应该的做法是：
一是政府如何来降低在前一个时期进入房地产市场的绝大多数弱势的住房购买者所要承担的风险及成本，减少他们可能面临的巨大损失。
二是政府再不要为了GDP增长来托住房地产市场价格，及把其市场的巨大风险转移承担风险最弱的三线四线城市的中低收入者及农村居民。这样做，房地产市场问题会更为严重，只不过是以时间换空间。
三是要从根本上转变房地产市场发展模式，把发展的重心放在租赁性住房及保障性住房上，因为前一阶段的房地产市场发展模式已经证明失败，根本上不可持续。
