杭州的国家级新区,蔫了 [复制链接]

1

杭州的国家级新区，蔫了？

说到杭州当今最厉害的“新区”，大家可能觉得是网红高新区滨江，但她的GDP却不如余杭和上城。

至今，杭州仍缺少一个像南京、上海那样做大做强的综合性国家级新区，甚至与武汉、合肥、郑州等城市相比，杭州在创建国家级新区的道路上已落后。

其实，从最早的“国际滨”滨江区开始，杭州就想过要打造自己的国家级新区，但碍于面积小，没有施展的空间。

年1月杭州召开的十二届六次全会上，杭州把这个使命给了钱塘新区，明确新区成立后：

争创国家级新区，成为展示我国先进制造业发展水平的重要窗口！

钱塘新区在成立前，差点被命名为江东新区，前者富有历史韵味（不与海口江东新区重名）；而后者显得霸气，也突显了杭州创建国家级新区的意志。

但在我看来，杭州申报国家级新区为时已晚、已错过最佳窗口期，而且现在也不是杭州市级这个层面所能决定的。

根据最新的《新区设立审核办法》和国家级新区布局有关要求，原则上一个省只同意设立一个国家级新区。

而浙江省在年已被国务院批复设立了浙江舟山群岛新区，钱塘新区的名额被抢占。

接下来就是我们看到的，定位颇高的“功能新区”钱塘新区成立仅1年，在去年杭州掀起的行政区划调整浪潮中就被去掉了“新”字转为一般行政建制区钱塘区。

这也意味着，杭州国家级新区（钱塘）的命运就此终止，“胎死腹中”。

“新区”已然不再，浙江四大新区变成三大新区，如今3年过去了，杭州也不再提国家级新区的口号了！

也有不少人大代表提议杭州要继续努力申报，但国务院的回复还是认为浙江要先集中力量建设好舟山群岛新区，待条件成熟后再适时启动杭州国家级新区的相关工作，其实这就为杭州定了调。

尽管一个省只批一个国家级新区，但作为“共富示范区”的浙江完全有能力支撑起两个国家级新区，打破这种界限还是有可能的。

可以说，杭州钱塘（新）区申报国家级新区，尽管未来有一定可能，但短期来看却没戏！

目前钱塘（新）区距离创建国家级新区的道路还很远，成立初期只不过是迈出重要的一步。在一些指标上它距离国家级新区差别还很大。

首先是面积上，钱塘平方公里的辖区是比滨江区（72平方公里）大了不少，但在19个国家级新区中

仅为最大的大连金普新区的1/5，只比最小的赣江新区多15平方公里！

（注：雄安新区启动面积小，规划平方公里）

从经济规模上来看，年钱塘（新）区GDP是亿元，不抵南京江北新区、成都天府新区、福州新区、广州南沙新区等

且还要比舟山群岛新区低出亿元，排在其后居第12位，同样处在一个劣势的位置。

在《“国际滨”的未来，是“滨富合”还是“滨萧合”？》一文中笔者就提到，大江东好比上海的临港，杭州要想创建自己的“浦东”或国家级新区，必须拿出大江东+萧山+滨江三者的体量

钱江新城好比外滩，而钱江世纪城+萧山科技城是陆家嘴，滨江成了张江，奥体博览城成了世纪公园，这才像杭州版浦东、国家级新区的样子，未来就看怎么整合了。

2

下沙早已“入主”，大江东同区不同“命”！

今天的钱塘区，是原萧山区大江东产业集聚区和江干区下沙经济技术开发区合并而来的，而下沙在江干管辖的时候

也就是年早期，下沙副城与临平副城、江南副城同属杭州“一主三副”，如今老早就属于主城区了，已实现“入主”20多年！

新一轮的杭州主城区调整显示，余杭的未来科技城、云城，萧山的钱江世纪城、萧山科技城，以及临平的乔司，一同被并入主城区，奋斗多年也成功实现“入主”。

但是对于大江东，却没有这样的好运气，竟然被排除在了主城之外！

虽然同属一个行政区钱塘，但大江东的命运却与下沙截然不同，隔了条江“城内”“城外”还是有分别！

大江东的前身是年萧山在此成立的江东、临江和前进三个工业园区，主打汽车零部件制造、高端装备制造、新材料等产业，吸引不少强企业入住，那时候萧山拥有完全管辖权。

但在年作为杭州市委市政府派出机构的大江东产业聚集区党工委和管委会成立后，开始托管大江东全境的河庄、义蓬、新湾、临江、前进5个街道

大江东在行政上虽仍隶属于萧山区，但在经济上实行独立核算，并不算萧山的，这让大江东逐步有了脱离萧山管辖之趋势，直至后来成为现实。

大江东没有多长时间的历史，而下沙却可以追溯到年杭州设立的经济技术开发区，是全国唯一集工业园区、高教园区、出口加工区于一体的国家级开发区。

这样的“唯一”，同时也意味着下沙功能配置的错位，没有找准自己的定位，究竟是工业区还是高教区？这让不少校园一度弥漫着刺鼻的气味，污染企业搬离逐渐成为桌上的议题。

一方面是环境影响大，另一方面是下沙的地确实不够用了。仅百余平方公里的面积，已经无法承载更多的产业与人口，而大江东拥有平方公里的广阔土地，几乎任你自由驰骋！

下沙人多地少、拥有人才和高新技术产业优势，而大江东地广人稀、拥有大量可开发的白地，可以承接更多下沙外溢的企业，通过整合二者各取所需，就像“滨富特别合作区”的滨江+富阳、“滨萧一体化”的滨江+萧山模式一样1+12，实现了优势互补。

3

一江之隔价差1万元/m

今天的大江东，就是20年前的下沙！

目前下沙的企业正在有序迁离至大江东，未来的下沙就是高教园+居住高地的清晰板块定位，经济技术开发区去往大江东后，下沙的宜居度也会明显提升一个档次。

以前下沙是江干区的配角，而现在是钱塘区的主角和“主城”，相较大江东更加靠近杭州市区、有着通勤的天然优势，区位价值略胜一筹。

可以说，现在的大江东，就是20年前的下沙。

20年前，杭州人瞧不起下沙乡下，就像现在瞧不起大江东一样。

偏远、乡下、非主城，造成了大江东因为与下沙主城一江之隔新房价差就是1万元/m，而未来下沙可能也永远是大江东房价的天花板。

“城内”高校云集，为下沙带来足够人气；而“城外”是一片“充满希望的田野”，美其名曰：逐梦钱塘。

如今身为主城的下沙，相较前几年房价已经涨了不少，而且新房供应量少、中签率低甚至需要全款购买，对于刚毕业的大学生来说门槛已经不再“友好”。

距离1号线高沙路站1公里的三盘，融创·杭望云潮城、融创正荣·杭曜之城、万科湖印光年府都是清一色的3万元/m；

处在下沙西、金沙湖两个地铁站附近的融创金昌启亚·杭臻源则是3.75万元/m，周边好点的二手房源也早已攀到了4万元/m！

即使远在地铁3公里开外的大学城北，江山云樾府也要2.65万元/m了。

由于土地资源有限，下沙前几年还面临过新房断供，现在出来的二手房房龄大多十几年了而且比新房贵0元/m以上。

对于刚需来说，能够在下沙买到万主城级别的新房，实属万幸。供货少、倒挂明显，让下沙的新房市场热度居高不下，能抢到新房也实属不易！

其中杭臻源去年12月首开时房款、车位（39万）都需要全款，另外捆绑6.8万的加装包，这个月开盘虽然不绑定车位但加装包还是要的；

杭望云潮城3月13日开盘时套房源组登记，整体中签率47%，有房家庭低至27%；

万科湖印光年府1月14日开盘时套房源组登记，整体中签率只有33.7%，全凭抢！

不仅是下沙，大江东核心地段的新房也要靠抢，放盘量不多、倒挂幅度与下沙一样。

大江东的新房限价已由1.98万元/m上涨至目前的2.13万元/m，涨了1元/m，在“2字头”楼盘还未开出之前，当前以“1字头”进场的就很保险。

大江东最值得摇的地铁盘是区政府对面的青西铭府，最次选择是地铁1公里的兴耀岚漫之城，都是限价1.98万元/m。至于1.8万元/m的东原东傲城、中天翡玥府就有点偏了，但摇不到也是合理的选择。

东西跨区域相比，有社保的新杭州人买临安的“2字头”不如买大江东的“1字头”；

东北相邻行政区相比，几乎同样的单价，买主城的下沙胜过买非主城的临平南高铁商圈；而同样是乡下，买大江东也胜过买远离地铁的临平山北。

根据《杭州地铁年建设规划》，大江东除1、7、8号线已开通外，还将建设11、13、31、34号线，加上钱塘高铁站亚运会后即动工

尽管现在来看大江东像是20年前的下沙乡下，但是7地铁+1高铁站的基建已经快速超过了下沙，尤其是二手次新房龙湖江与城已挂到3万元/m，与下沙有的一拼！

未入国家级新区、未进杭州主城，也就意味着现阶段的大江东只是作为战略储备，因此也完全没有必要将所有的利好都提前出尽。否则拿什么来作为”后亚运时代“杭州发展的新红利呢？大江东房价短期不会大涨，相当长一段时期会是上车的友好选择，二手房不用看，只有新房值得摇。