北京最好的白癜风医院咨询 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/bdf/前言
对于购房人而言，不仅要看自身是否具备购房资格，还要看房子是否具备出售的资格，任何一个条件不满足，都可能导致购房无法顺利进行。而如果不具备购房资格的人，又买到了被查封的房屋，可谓是“祸不单行”。虽然很多购房人会向法院提起执行异议之诉，以期排除强制执行，但是能获得法院支持么？我们来看最高院最近审判的一个案例（（）最高法民终号）：
案情简介：
年5月14日，肖某与海南美龙公司（简称“海南美龙”）签署《海口市商品房买卖合同》，约定肖某购买海南美龙开发的位于海口市的A房屋，约定房款总价余万元，付款方式为一次性付款，同日肖某付清购房款。
另，年4月，海南省*府发布限购通知。肖某承认其知悉在签署购房合同时，不符合海南省限购*策的规定。
海南美龙因与重庆建工公司（简称“重庆建工”）建设工程施工合同纠纷，海南高院于年5月预查封（年1月转为查封，年7月续封）了海南美龙名下15栋别墅和套公寓（含上述A房屋）。年2月，一审法院审理后作出了民事调解书。由于海南美龙未能履行前述调解书约定义务，年7月重庆建工申请执行。年12月，海南高院作出执行裁定，将一审法院执行的建设工程施工合同纠纷一案，指定海口市中院执行。
肖某以重庆建工的查封为“预查封”，不应产生查封的效力，以及肖某购房时，从外观看不出来案涉小区存在任何被查封的外观形式等为由，提起案外人执行异议之诉。
争议焦点：肖某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
最高院观点：该案经海南高院一审审理作出判决后，肖某不服海南高院一审判决，上诉至最高院。后最高院经审理，并就相关问题认定如下：
（一）购房合同在房屋被查封后签署的，不能依《执行异议和复议规定》第二十九条排除强制执行
根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发5号），预查封的效力等同于正式查封。执行标的一旦被法院查封（预查封、正式查封），非经法院允许，任何人不得对其进行有违查封目的的处分。
由于肖某与海南美龙就案涉房屋的购房合同，是在法院查封之后签署的，因此肖某在本案中的购房情形不符合《执行异议和复议规定》中可以排除强制执行的认定标准。肖某以《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“查封”指的是严格意义上的正式查封，肖某可以排除强制执行，理据不足，不被支持。
（二）肖某不符合限购*策，依据购房合同仅享有合同债权，无法享有案涉房屋的物权期待权
肖某在与海南美龙签署购房合同之前，海南省已发布购房资格的相关通知，而肖某由于不具备海南省的购房资格，无法办理《商品房买卖合同》的网签备案登记手续，也无法通过办理房屋的过户登记而取得案涉房屋的物权。因此，肖某关于其对案涉房屋权利的合理期待应予保护的主张，缺乏事实和法律依据，不被支持。
（三）肖某认为其不知道案涉房屋已被查封，不存在主观过错，不能成立
购房人交易前了解当地商品房限购*策以及房屋查封、保全情况，并不需要特殊的专业知识或能力，肖某基于对网站信息的信任且未见案涉房屋的查封公告、封条等，认为其不可能知道案涉房屋已被预查封的情况，且在购房中已尽到充分的注意义务，故不存主观故意和过错的理由，不能成立，不予支持。
律师点评：
法院审理案外人执行异议之诉的，通过实质审理的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。购房人如果不具备足以排除强制执行的物权或物权期待权，是很难获得法院的支持。
本案中，虽然肖某与开发商签署了购房合同，支付了全部购房款且已入住，但是由于房屋在肖某签署购房合同前已被查封，加之肖某不满足限购资格，因此肖某对房屋仅享有债权，无法排除施工单位对房屋提起的强制执行。
另外，本案中，肖某认为其通过开发商
